Как произвести проверку квартиры на юридическую чистоту? | ХаусИнфо - недвижимость в Ижевске

Как произвести проверку квартиры на юридическую чистоту?

Как произвести проверку квартиры на юридическую чистоту?

Не случайно самая популярная услуга у риэлторов это, проверка недвижимости на юридическую чистоту. Все покупатели квартир относятся с опаской к продавцам и доводы для этого существуют. Проверить "чиста" ли квартира необходимо во всех ситуациях, что, кстати, касается как первичного, так и вторичного рынка.



Итак, каков же риск приобретения недвижимости на первичном рынке?

Если разговор идет о новостройке, значит, подтверждения о праве на собственность данной квартиры еще не существует, существует только договор, на это право, он и продается. Этот договор на участие в доле, полностью дает защиту и гарантию покупателю, на то, что его права на квартиру зарегистрируют в Едином Государственном реестре. Когда, продается жилая площадь по 214-ФЗ, можно быть спокойным, значит все в порядке. Тогда как другие договора, представляющие всевозможные обходные манипуляции статьи 214 закона РФ, лучше тщательно перепроверить. По сути, приобретение разных "схемных" квартир в ситуации незаконченного строительства, это большой риск.
Обычно "схемные" квартиры реализовываются не через застройщика, а через какую-нибудь посредническую организацию. Такой организацией может стать аффилированная с застройщиком компания, либо же самостоятельное юридическое лицо, выкупившее у застройщика в свое время, оптом несколько квартир, когда дом только начинали строить, чтобы заработать и в дальнейшем реализовать их среди населения. С данным юридическим лицом, заключать сделки опасно, так как мы не можем знать какие отношения между данным инвестором и застройщиком, полностью ли он оплатил сумму, за данные квартиры или нет?!
Если все-таки нет, то в данном случае застройщик имеет право расторгнуть подписанный договор, заключенный между ними, и после этого может вернуть свои квартиры на сумму, которую не оплатил инвестор. А в это время здесь данные квартиры уже могли быть приобретены покупателями. Так вот и получаются "сдвоенные" реализации и "за двоенные" контракты, если одну квартиру реализуют по два раза. Данные схемы существовали, существуют и будут существовать. В связи с этим покупателю необходимо выяснить всю ситуацию, начиная от застройщика, заканчивая инвестором, который реализует данную жилую площадь, и узнать какие отношения между ними. Это и называется юридической проверкой квартиры на чистоту.
Бывают и иные риски при приобретении в новостройке квартиры. Необходимо понять, ведет ли себя честно застройщик по отношению к подрядным организациям. Возводящийся дом по закону имеется в закладе у строителей до того времени пока застройщик не расплатится с ними окончательно. Если вдруг застройщик этого не делает по разным причинам, строители имеют право взять дом себе и реализовывать квартиры самостоятельно.
Часто бывает так, что новоиспеченные жильцы, ждут годами приобретения свидетельства о праве на собственность. Больше всего так бывает тогда, когда застройщик не расплачивается с городом или строителями. Он правда может и вообще не расплатиться, и в итоге ситуация будет плачевной. Иначе говоря, свидетельство о праве на собственность должно быть на руках, это гарантирует то, что квартира только ваша.

Каков же все-таки риск на вторичном рынке?

И на вторичном рынке существуют свои нюансы, один из них, это когда права на квартиру оспариваются еще кем–то. Обычно это бывает:

  • при спорах, возникших среди наследников квартиры или же при делении имущества между семейной парой;
  • если признан недееспособным продавец жилого помещения, который в итоге может быть алкоголиком, наркоманом или же просто недееспособным человеком, который не стоит на учете в псих. диспансере;
  • при вновь прибытии жильца, на время выписанного из жилой недвижимости, который отбывал срок в местах лишения свободы;
  • если прописан в данной квартире пропавший без вести член семьи.

Нет никаких гарантий, что этот без вести пропавший человек, не появится по истечению нескольких лет и не захочет аннулировать сделку. Такое бывает очень часто. Человека посадили в тюрьму, он в свою очередь, не желает говорить об этом своим родственникам и, выйдя из тюрьмы, заявит свои права на данную квартиру. Именно поэтому, приобретая жилую недвижимость, где прописан пропавший без вести человек, Вы очень рискуете.
Также в зоне особого риска находятся квартиры, в которых прописаны дети, не достигшие своего совершеннолетия, необходимо соблюдать их интересы, или же престарелые люди, которые порой не понимают, что они делают. Если Вы захотели приобрести квартиру на вторичном рынке , тогда здесь вдобавок к свидетельству о праве на собственность, необходимо у продавца попросить выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) на данную квартиру и пересмотреть все сделки производимые с ее участием.
В данной выписке должна быть показана, начиная с 1998 года, вся история недвижимости, которую продают, с момента образования ЕГРП, данной информации будет достаточно. В этой выписке будет видно, существовала ли данная квартира в споре, накладывали на нее аресты или нет и прочее. В реестре должны быть отмечены все проходящие дела, связанные с данной квартирой. Если вдруг, Вы нашли какие–либо спорные моменты в реестре квартиры, обратите тогда свое внимание в первую очередь на даты, сколько истекло лет с момента их возникновения.
Самый большой срок давности о признании сделки недействительной, по закону Российской Федерации составляет 3 года. В связи с этим, если в последние три года, до покупки данной квартиры никаких сделок не было, тогда Вы можете не переживать, предыдущие обладатели квартиры не смогут предъявить на нее права.
Но если все же Вы выявили спорные моменты, которые возникали в период последних трех лет, попросите собственника квартиры, показать Вам судебное решение, чтобы можно было, окончательно удостоверится в том, что продавец, является владельцем этой недвижимости. Если вдруг судебного решения еще нет, тогда прежде чем покупать данную недвижимость, нужно будет подождать решение суда.
Бывает и такое что старая недвижимость, не значится в ЕГРП. Это прежде всего означает, что после того как ее приватизировали, никаких махинаций с ней не проводили, а значит данная квартира безупречная, "чистая" с юридической точки зрения. Покупатель может отправить запрос в департамент жилой политики, чтобы окончательно убедится, кто ее владеет. И ничего делать больше не надо.
Что же должно заставить покупателя задуматься, стоит ли покупать данную квартиру? Во-первых, если вдруг вы узнаете, что эта квартира была подарена или завещана кому–либо по наследству, хотя, новоиспеченный собственник не являлся родственником бывшего владельца, и он пытается быстро продать квартиру, это сразу должно насторожить Вас.
Другой рискованной ситуацией может быть квартира, которую довольно часто перепродавали, (это поможет выявить выписка из ЕГРП), может означать, что в ней долгое время никто не жил, и совершенно, не ясна причина, такой частой ее перепродажи. Вполне может оказаться, что сделки были "не чистыми" и так хотели подставить честного покупателя.
Огромные нюансы в себе скрывает возможная недееспособность собственника. Случается так, что продавец по истечению времени после заключения договора о купле – продаже квартиры, признан недееспособным. Это дает ему право на оспаривание своих действий, совершенных в прошлом. Если докажут, что продавец не соображал что делает, существует риск оспаривания данной сделки. На рынке недвижимости тут многие менеджеры зарабатывают на этом. При всем при этом, Вас даже справка о психологическом здоровье продавца, которая подтверждает, что человек был здоровым на момент подписания договора о купле – продаже, не спасет. Дело все в том, что имеется 177 статья ГК, где написано, что "сделку могут признать недействительной, если она была произведена гражданином, хоть и дееспособным, который мог находиться на момент ее свершения в состоянии, не способном понять смысл своих поступков или руководить ими. Если этот гражданин, либо же иных лица подадут иск, в связи с нарушением прав или интересов охраняемых законом в результате ее свершения".
Эта статья, по сути, поможет прикрыть любую сделку. Что собственно и применяют аферисты, идти против которых, очень сложно. Так как их очень тяжело раскусить, потому что они ведут тщательную подготовку для проведения сделки.

Очень полезная статья. Данная

Очень полезная статья. Данная проверка необходима, так как все хотят обмануть ближних своих. Чтобы не купить кота в мешке и в конечном итоге не остаться с носом и без квартиры, и без денег такая проверка просто жизненно необходима.