ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ - ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Предварительный договор купли-продажи недвижимости - постоянный элемент рынка недвижимости. Без него большинство продавцов и потенциальных покупателей не могут представить себе начало процесса смены собственника, поэтому все подробности по совершению сделки можно узнать в блоге эксперта по недвижимости expert-ned.ru. Сегодня коротко о том, действительно ли это нужно. Это также будет касаться того, что он должен содержать, и какие положения зависят от того, что стороны контракта решают в ходе индивидуальных переговоров.

ФОРМА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Однако вначале два предложения о форме, в которой он должен быть компактным. Давайте сразу же опровергнем стереотипы, циркулирующие в мире. Говорят, такой договор нужно заключать в нотариальной форме. Ничего из этого. Нет закона, который это предписывает. Это уловка, которую иногда используют продавцы, чтобы повлиять на психику покупателя. Да, исполнение определенных положений возможно только при подписании такого договора у нотариуса. Однако оставим эту форму для очень сложных операций, в том числе связанных с внесением первоначального взноса или крупного авансового платежа. В случае правильно оформленного нотариального договора мы можем, говоря в просторечии, потребовать продажи объекта недвижимости. Это применимо, когда продавец по разным причинам решает не продавать. Но это тема для отдельной статьи. Шутки в сторону,

Как правило, в подавляющем большинстве случаев такой договор имеет форму «обычного» гражданско-правового договора, который мы можем записать на салфетке из пословиц.

НЕОБХОДИМ ЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ?

В идеальной ситуации, когда «здесь и сейчас» мы принимаем решение о покупке / продаже, а завершение сделки не будет сопровождаться кредитом, по сути, предварительный договор вообще не нужен. Мы можем сразу пойти к нотариусу и подписать нотариальный акт, т.е. совершить покупку. Однако такие ситуации случаются спорадически. Обе стороны должны быть к этому как следует подготовлены. Однако простого желания завершить транзакцию и наличия средств для этого недостаточно. Нотариусу нужны документы, связанные с недвижимостью, особенно если речь идет о земельных участках. Вряд ли у кого-нибудь есть дома полный комплект, да и то актуальный. Собирать их - занятие несложное, но отнимающее много времени. Именно тогда появляется целеустремленность и необходимость подписать предварительный договор. Продающая сторона заявляет в нем, что хочет продать, покупатель готов к покупке. Проще говоря, тогда мы можем сказать, что мы заключили сделку.

Помимо описанного выше случая, есть еще одна причина, по которой большинству сделок предшествуют предварительные контракты. В случае покупки, подкрепленной ипотечным финансированием, мы должны подать в банк заявку на получение кредита. При подаче заявления требуются различные документы. Один из них, без которого банк не рассмотрит нашу заявку, - это предварительный договор. Из этого правила есть исключения, но давайте предположим, что это важный документ.

СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

За несколько лет работы в сфере финансирования недвижимости я заключил несколько сотен, если не больше, предварительных договоров. Среди них были и те, чьи записи умещались на одной странице, но были и те, чье чтение было довольно сложной задачей. Требования, связанные с положениями предварительного договора, просты и очевидны. Должна быть представлена ​​сторона продажи, сторона покупателя. Очевидно. Кроме того, должно быть известно, что является предметом сделки, когда мы планируем ее завершить и какова цена. И вы действительно можете уместить это в несколько предложений. И закон, и банки не требуют, чтобы предварительные договоры купли-продажи недвижимости содержали что-либо еще.

А вот со сторонами договора дело обстоит совсем иначе. В основном покупающая сторона часто имеет желание, но также и необходимость добавить несколько записей. Так что же стоит заключать в договор?

ЗАПИСИ О ВЫХОДЕ ИЗ ДОГОВОРА БЕЗ ПОТЕРИ ДЕПОЗИТА

Во время пандемии и связанной с ней большей неопределенности с получением финансирования от банка покупатели защищают себя в случае принятия банками негативных решений. Все чаще контракты содержат положения, позволяющие им отказаться от контракта без потери первоначального взноса, если банк не принимает их в качестве заемщиков. Продавцы требуют, чтобы другая сторона представила, например, как минимум два или три отрицательных решения. Однако даже без такого положения стоит добавить, что часть цены будет выплачена за счет ссуды, и продавец ее принимает.

Еще одно положение, позволяющее избежать убытков, - это запись о праве уступки прав по договору. Если финансирование не может быть получено, покупатель может «заменить» другое лицо, заинтересованное в покупке.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Также стоит сэкономить на требованиях к документам, которые будут обусловливать не столько завершение сделки, сколько даже возможность подачи заявки на получение кредита. Составим список документов, которые мы получили, но придадим большее значение тем, без которых мы не начнем подавать заявки на финансирование. Тогда мы избежим недоразумений, что приближается срок реализации и у нас нет кредита. Большинство документов можно получить сразу, но иногда невнимательность продавцов и перегруженность офисов вызывают нервные ситуации.

ОПИСАНИЕ МЕСТА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принимая решение о покупке недвижимости, мы учитываем так называемые жесткие факторы. Расположение, функциональность, район, общее техническое состояние. При определении цены часто задействуются дополнительные компоненты квартиры или дома. Всевозможные постройки, иногда мебель, идеально вписывающаяся в тот или иной интерьер. Об этом стоит упомянуть. Зачем рисковать удивляться, что вместо меблированной квартиры мы войдем в пустые «четыре стены».

Однако не следует забывать о том принципе, что чем проще, тем лучше. В основном это относится к ситуациям, когда мы обеспечиваем себя банковским финансированием и подаем заявку на ссуду. Все сложности и подробности договоренностей будет удобнее отразить в приложении к договору.