Возможно ли использовать квартиру как офис без перевода ее в нежилой фонд?

Возможно ли использовать квартиру как офис без перевода ее в нежилой фонд?

Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, любое помещение жилого фонда предназначено для проживания. В квартире согласно законодательству может жить сам собственник, его родственник или друг, а также арендатор. Более того, в квартире возможно работать, но при этом не потребуется ее перевод в нежилой фонд. Естественно, что речь идет о некоторых видах предпринимательской деятельности, а не о любых видах работы. Этот вариант особенно актуален для тех, кто не может себе позволить арендовать офисное помещение по финансовым или каким-либо другим соображениям.

Итак, использовать жилое помещение для ведения бизнеса возможно, но при этом необходимо учитывать некоторые нюансы.
В пункте 1 статьи 17 ЖК РФ указано, что квартира служит для проживания граждан. При этом пункт 2 этой же статьи разрешает использовать гражданами жилое помещение для занятий профессиональной деятельностью или индивидуальной предпринимательской деятельностью на вполне законных основаниях, если при этом не нарушаются законные интересы и права прочих граждан и соблюдаются определенные требования, предъявляемые к жилым помещениям.

Квартиру можно использовать в качестве офиса при соблюдении следующих условий:

  • Квартира принадлежит предпринимателю на основании свидетельства о праве собственности или на прочих законных основаниях, например, он ее арендует на основании договора или получил в безвозмездное пользование. То есть у человека, желающего осуществлять свою профессиональную или предпринимательскую деятельность в квартире должны быть официальные документы, которыми он может подтвердить правомерность обладания или использования квартиры в качестве жилья.
  • Предпринимательская или профессиональная деятельность владельца или пользователя квартиры не ущемляет права других граждан, к которым относятся члены семьи нанимателя или собственника, полноправные владельцы квартиры (в случае сдачи ее предпринимателю в аренду), соседи.
  • Лицо занимается профессиональной или предпринимательской деятельностью на законном основании. То есть человек принят в штат какой-либо компании или организации на основании трудового договора или имеет свидетельство индивидуального предпринимателя.

На данный момент законодательство не расшифровывает, что именно подразумевается под используемым понятием профессиональная деятельность. Но логично предположить, что, скорее всего, имеется в виду интеллектуальный труд бухгалтеров, юристов, адвокатов, репетиторов и так далее, либо труд людей творческих профессий.
Относительно деятельности адвокатов существует другое положение. Закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» особо оговаривает, что адвокат имеет право использовать для размещения своего кабинета жилые помещения, находящиеся у него в собственности, либо принадлежащие членам его семьи, с их письменного согласия.
В настоящее время довольно много людей занимаются предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, являясь зарегистрированным индивидуальным предпринимателем. Индивидуальному предпринимателю закон также разрешает заниматься своей деятельностью в жилом помещении без переоборудования квартиры. Но вот об использовании жилых помещений в качестве места деятельности юридических лиц законодательство не высказывается столь однозначно. Этот вопрос заслуживает особого внимания.

Можно ли использовать адрес жилого помещения, как юридический адрес организации?

Регистрация юридического лица требует заполнения такого пункта, как юридический адрес организации. По указанному адресу и производится государственная регистрация юридического лица. Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо регистрируется государственными органами по месту постоянного размещения его действующего исполнительного органа, а при отсутствии такового, - по месту расположения другого органа или какого-либо лица, имеющего право действовать от имени данного юридического лица без доверенности. Так как право действовать от имени юридического лица без предъявления доверенности есть у генерального директора, то логично предположить, что в качестве юридического адреса организации может быть указан адрес места его проживания. И это действительно так. Юридическое лицо может регистрироваться по месту прописки генерального директора.
Российское законодательство никакими другими документами не запрещает размещать постоянно действующий исполнительный орган любого юридического лица по месту прописки (адресу места жительства) руководителя или другого должностного лица, действующего от имени юридического лица без предъявления доверенности. Но на практике, увы, регистрирующие органы в большинстве случаев отказывают в регистрации юридического лица по месту прописки генерального директора. Юридическим лицам приходится искать другие варианты. В результате чего и возникают так называемые «адреса массовой регистрации юридических лиц». Те же, кто не смиряется с незаконными действиями регистрирующих органов и обращается в суд, выигрывают дела, так как суд становится на их сторону.
Суды аргументируют свои действия следующим. Основанием для отказа в регистрации может быть только лишь непредставление необходимых документов, или предоставление их не в тот регистрирующий орган в какой следовало. Кроме того, согласно законодательству, регистрация должна осуществляться по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, каковым, по сути, и является генеральный директор. Значит, он вправе указывать в учредительных документах свой домашний адрес. Этой же позиции придерживается и Минфин РФ, который письмом от 3 декабря 2008 г. N 03-01-11/5-159 поясняет, что в действующем законодательстве РФ не содержится запрета на размещение исполнительного органа любого юридического лица по адресу места жительства руководителя, имеющего право совершать действия от имени этого юридического лица без предъявления доверенности.
Таким образом, закон разрешает осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность на дому лицам, имеющим законное право находиться на территории данного жилого помещения на основании права собственности, права безвозмездного пользования или аренды, при условии, что их работа не является грязной, шумной, доставляющей неудобства окружающим. В случае, когда в квартире предполагается открыть магазин, салон красоты, прачечную, действующий офис какой-либо компании все же придется переводить помещение в фонд коммерческой недвижимости. При этом необходимо заранее определиться с возможностью такого перехода, по поводу чего есть вполне конкретные замечания со стороны законодательных органов. Бизнесом в этом случае можно заниматься только после оформления всех разрешающих документов.