Права и обязанности сторон при досрочном расторжении договора аренды

Права и обязанности сторон при досрочном расторжении договора аренды

Досрочное расторжение найма жилого помещение довольно часто наблюдается в периоды экономических кризисов. В нашей стране такое явление было нередким во время кризисов 1998 и 2009 годов, когда многие наниматели были вынуждены срочно съезжать из арендуемых квартир из-за сокращения личных финансовых средств. Но проблема с деньгами – далеко не единственный повод, по которому человек может в срочном порядке решиться на смену места жительства.

Риэлторы могут рассказать истории, в которых собственники квартир вынуждены были искать себе арендаторов каждые полгода. Связано это было с весьма романтическими обстоятельствами: квартиру арендовали одинокие девушки, а они, как известно, имеют тенденцию рано или поздно выходить замуж. В данных случаях это происходило достаточно скоро после аренды квартиры, хотя, несмотря на достаточно высокую стоимость аренды, недостатка в соискателях квартир внаем не наблюдалось.
Какова бы ни была причина, по которой требуется незамедлительно съехать с арендуемой жилой площади, порядок действий при расторжении договора сильно не отличается. Исключением могут являться случаи обстоятельств непреодолимой силы. Впрочем, при разумно составленном договоре в случае наступления таких ситуаций, взаимная ответственность сторон отсутствует. Обычно в к таким обстоятельствам относятся:

  • техногенные катастрофы, стихийные бедствия или действия каких-либо лиц, вследствие коих жилое помещение стало не годным, ограниченно годным или опасным для проживания, по составленному заключению соответствующих служб;
  • прекращение коммунальными службами работы по обслуживанию дома с арендуемой квартирой, или непосредственно квартиры и отключение ими коммуникаций, в том случае, если причинами этих действий не была задолженность проживающего;
  • военные действия в области расположения квартиры;
  • вступление правительственного запрета на предусмотренные договором действия. При этом учитывается, что до даты вступления его в силу или даты официальной публикации договора данное обстоятельство не относится к форс-мажорным.

Другие ситуации, в которых арендатором является физическое лицо, в целом, разделяются на две категории: расторжение договора найма досрочно по инициативе жильца или владельца жилого помещения. В случае возникновения такой спорной ситуации верным будет такое поведение, которое прописано и указано в заключенном договоре.
Но есть и общие правила для всех договоров найма. Наймодатель может его расторгать только в случаях, которые предусмотрены законом и только по суду. Существует несколько таких вариантов:

  • если наниматель не оплатил аренду вовремя два раза (при долгосрочном договоре, который может быть заключен на 1 – 5 лет, это время равняется 6 месяцам);
  • если наниматель причинил существенный ущерб или разрушил съемную квартиру.

Квартиросъемщик же может расторгнуть договор в одностороннем порядке, без привлечения суда, ему только необходимо в письменном уведомлении, составленном за три месяца до предполагаемого съезда, предупредить об этом арендодателя.
Стандартный договор найма подразумевает требование к одной из сторон – уведомить другую сторону о желании расторгнуть договор не менее чем за 30 дней до вступления решения в силу. Все остальные тонкости взаимоотношений арендодателя и арендатора регулируются условиями, указанными в конкретном договоре. Примером таких отношений могут быть такие условия ответственности для сторон в договоре найма: при досрочном расторжении договора аренды, инициированном наймодателем, при отсутствии нарушений своих обязательств и условий со стороны нанимателя, арендодатель должен возместить съемщику квартиры расходы на поиск квартиры с условиями проживания, аналогичными этой. Сумма компенсации за поиск и переезд жильца на новую съемную квартиру должна быть равной размеру месячной арендной платы. Также наймодатель обязан возвратить арендатору плату за наем за оплаченный, но не использованный период времени и залоговую сумму.
Если же договор досрочно желает расторгнуть наниматель квартиры, без предварительно уведомления об этом наймодателя в сроки, указанные в договоре, и при этом нет нарушений обязательств и условий, то наниматель обязан выплатить штраф наймодателю в размере 50 % от суммы месячной аренды, а также – плату за оплаченный, но неиспользованный период и залоговую сумму. Если возникла спорная ситуация, при которой наниматель не уплачивает эти средства, наймодатель имеет право удержать их из залога.
Компромиссным вариантом досрочного расторжения договора является решение этого вопроса по соглашению сторон.